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府西小區地塊“出嫁”，眾房企“搶親”
2017-10-26 13:00:56中國財經界www.qbjrxs.com 來源:中國財經界
俗話說：“一傢有女百傢求。”如今，江門的土地拍賣市場也是這種情況，一塊好地一經推出，眾多房企便會蜂擁而上，進行“搶親”。10月20日，經過近6小時的拉鋸戰，JCR2017-169（江海12）號地塊，即江海區府西小區地段新城路與科薈路交界西南側地塊（以下簡稱：府西小區二號地塊，以便區別於8月31日摘牌的府西小區一號地塊，即JCR2017-99（江海02）號地塊）競拍結束，江門嘉瀚房地產公司以“9.9億元+配建1.92萬平方米”成為最高報價單位。該地塊折合樓面價8374元/平方米（配建成本按2800元/平方米計算）。
該地塊以高價成交，符合多位業內人士的預期，並不出奇，但拍地時長卻成瞭最大“亮點”。
有比較大傢才會更心中有數，江門中心城區（蓬江、江海）在年內所拍的幾幅地塊，比如，8月31日17：00開始限時競拍的府西小區一號地塊，以及9月6日16：00開始限時競拍的杜阮春景園西側地塊，均是在2小時內結束“戰鬥”，而這次拍地卻耗時近6個小時。
江門日報記者周春鋒
A房企是否對後市信心不足？
此次土地拍賣的節奏明顯放慢，住宅化糞池清理是否說明房企對後市信心不足而出手謹慎呢？業內人士的看法不一。
裕隆基地產總經理楊東卉認為，從江門8—9月的土地拍賣情況來看，成交價格本身不低，大多還要競配建，使得樓面價高企，並很快帶動周邊樓盤漲價，江海區表現得尤為明顯。去年，江海區的一手房成交均價在每平方米五六千元，經過幾輪土地拍賣後，現在已漲至“9”字頭，甚至有過萬元的趨勢。漲幅過快，究竟是否合理，值得思考。另一方面，有的房企大鱷初來江門，對高價拍地後是否能“全身而退”底氣不足，所以對拍地變得謹慎。
美智地產總經理湯建軍則表示，江門樓市今年“金九銀十”的表現並不亮眼，這次土地拍賣在這樣的市場背景之下進行，從競價過程到最終的成交價可以看出，各大房企對於江門樓市的未來走勢並不如兩個月前樂觀。由於此前府西片區已拍出高價地，因此，這次土地拍賣對於片區樓市的帶動作用相對減弱。另外，從各大房企拉長競拍時間謹慎出價也能看出，它們在博弈的同時，也在相互試探各自對後市的預判。
廣東中原地產營銷總監莫志華認為，此次拍賣的地塊位於廣珠城軌江門東站正後方、新城路與科薈路交界西南側，而非城市主幹道上，且道路對面即是江門東站，沒有臨街商鋪，作為單邊商業價值有限，再加上這次拍賣的地塊商業占比較大，資金回籠及商業風險也較大。反觀8月31日拍的地塊，位於江海區府西小區地段科達路和城市主幹道金甌路交匯處，商業價值較高，同時不太接近車站，居住環境相對更好。
“不能因此就判斷房企對後市信心不足，暫時還沒到那一步，還可能有其他原因。”一位不願透露姓名的業內人士表示。
另據瞭解，此次共有8傢房企參與競拍，包括碧桂園、美的、龍光、中海等，和8月31日競拍府西小區一號地塊的房企大體一致。
“多傢開發商同時對這兩塊地感興趣，說明大傢對市場還是比較看好的。”該不願透露姓名的業內人士表示。
B江門中心城區地塊的平均成交樓面價已超7000元/平方米
今年以來，江門中心城區的土地拍賣情況如何呢？記者查閱相關資料發現，今年1—3月，江門中心城區未拍地；4—5月，位於杜阮片區的JCR2017-27（蓬江01）號地塊、JCR2017-36（蓬江03）號地塊和JCR2017-32（蓬江02）號地塊拍出瞭6450元/平方米的綜合樓面價；8月4日，位於濱江新城的JCR2017-90（蓬江06）號地塊拍出瞭約9200元/平方米的樓面價，並創下新高；8月31日，位於高新區的JCR2017-98（江海01）號地塊拍出瞭5091元/平方米的樓面價；8月31日，位於江海區的JCR2017-99（江海02）號地塊，即府西小區一號地塊拍出瞭8450元/平方米的樓面價；9月6日，JCR2017-107（蓬江07）號地塊拍出瞭5571元/平方米的樓面價；10月20日，JCR2017-169（江海12）號地塊，即府西小區二號地塊拍出瞭8374元/平方米的樓面價。綜合計算可知，截至目前，今年江門中心城區地塊的平均成交樓面價已超7000元/平方米。
江門地產智庫成員、樓市分析師馮景全分析認為，今年江門的土地拍賣市場主要有三大特點：一是起拍價高，去年碧桂園競得的位於濱江新城的兩幅編號為JCR2016-58（蓬江07）號和JCR2016-59（蓬江08）號的地塊的起拍價還處於2100元/平方米，而今年8月碧桂園競得的編號為JCR2017-90（蓬江06）號的地塊的起拍價已高達5200元/平方米，同比翻倍；二是成交價高企，去年濱江新城成交價最高的一塊地折合樓面價5406元/平方米，而今年截至目前，濱江新城成交價最高的一塊地已折合樓面價約9200元/平方米，同比近乎翻倍；三是高價地頻現，去年僅濱江新城和新會有高價地產生，今年不但濱江新城、江海區有高價地產生，就連鶴山也有高價地產生，且成交樓面價還首次突破瞭4000元/平方米。
C多重調控為何不能為土地拍賣市場“去火”？
江門土地拍賣市場過去數年一直不溫不火，少為眾人關註，但近年反而卻在多重調控下成瞭香餑餑，引發眾多房企火拼，成交價迭創新高，這是為什麼呢？記者在采訪中發現，包括馮景全在內的眾台中化糞池清理多業內人士的觀點歸結起來大致有三個：
一是因為交通改善，江門的區位優勢得到瞭很大提升，發展潛力被廣泛看好。2014年開工的深茂鐵路和2015年底開工的深中通道，令江門的區位優勢得到瞭很大的提升，可以接受深圳的經濟輻射。江門融入珠三角一小時都市圈的藍圖將變成現實，江門的發展潛力被眾多房企看好。另外，今年初，江門又成瞭粵港澳大灣區成員城市，灣區內的成員城市可資源共享、錯位發展，這又提升瞭江門的發展潛力，因此，眾多房企看好江門，紛紛前來搶地。
二是因為眾多調控措施多為抑制需求的措施，並沒有改變房企對未來的樂觀預期。近十年來，江門樓市已經歷多輪調控，房企對調控已不陌生，具體調控措施多為限購、限貸、提高（上浮）利率等抑制需求的調控。另外，從此前的多輪調控效果看，調控主要是為瞭促進房地產市場穩定發展而非打壓，因此，房企對後市仍然比較樂觀。這點從周邊城市也可得到印證：從去年到今年，廣州、佛山、中山等地紛紛祭出限購、限售、限貸和利率上浮等嚴格的調控措施，樓市成交量持續低迷，但各地的土地拍賣市場仍然火爆——廣州海珠區誕生瞭5.54萬元/平方米的高價地（時代地產競得）、佛山順德誕生瞭1.35萬元/平方米的高價地（金輝地產競得）、中山東區誕生瞭1.47萬元/平方米的高價地（大龍地產競得）……這些高價地的成交價和當地的房價差不多，這表明在多重調控下，房企對後市仍然信心十足。
三是因為一二線城市可售住宅用地減少、土地拍賣門檻高企，房企不得不轉戰三四線城市。在多重樓市調控的背景下，一二線城市的土地拍賣市場紛紛以限價、競自持，甚至隻租不售等方式出讓土地，可售土地大減，因此競爭激烈。以深圳為例，今年深圳為避免產業（工商業）空心化，加大瞭產業用地的出讓，住宅土地出讓極少，近期推出的少量住宅用地更是隻能租不能售，這讓習慣瞭以售房為主、快速回籠資金的房企左右為難。為瞭保證未來的市場占有率和銷售規模，房企唯有挖掘江門這些三四線城市的潛力，再加上經過近幾年的去庫存，江門無論是市區還是下面的縣市的庫存量都已大減，可售房源已不多，房企搶地補庫存意願強烈，因此，優質土地一經推出，常常遭到眾多房企的爭搶，成交價格高企。
盡管有眾多利好支撐，但如此多的高價地、如此高的成交價，仍然讓不少人產生瞭疑惑：各大房企不惜出高價來拍地，究竟是對江門樓市價值的合理挖掘，還是對未來的一場豪賭？相信不久的將來，市場終會給出答案。
D府西小區片區明年或將“百花齊放”
近期，府西小區兩幅地塊高價“出嫁”，馮景全認為意義較大：將進一步提升購房者對江海樓市的關註力度，改變購房者此前對江海樓市的偏見。預計未來，這些高價地會以開發高檔住宅為主，這有助於引領江海樓市居住品質的提升。
據瞭解，府西小區剛拍出的兩幅地塊共約159畝，可建設多幢住宅，再加上江海怡景灣（規劃總住戶為1300戶）、又一居作品一號（規劃有2幢公寓、4幢高層住宅及商業）、帕佳圖雙子星（規劃有2幢高層住宅）、明泰城，可以預見，明年，府西小區地塊或將呈現“百花齊放”的熱鬧景象。
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位於濱江新城石頭村的地塊在限時報價開始後3分鐘被“娶走”
江門日報訊（記者/周春鋒）10月25日上午，江門市雙蓬房地產開發有限公司為名下位於濱江新城石頭村的81畝地塊“招親”——公開征集合作方，共同開發該地塊。一知名房企在限時報價開始後3分鐘將其“娶走”。這與10月20日歷時約6小時才“嫁掉”的江海府西小區二號地塊形成瞭鮮明的對比。
據瞭解，該地塊位於江門市蓬江區棠下鎮石頭村，桐井河以北、新南路以南、陳垣路兩側地段，使用性質為商務金融用地、城鎮住宅用地。土地面積共54028.79平方米，約81畝，其中地塊一的面積為20166.09平方米，地塊二的面積為33862.7平方米。該地塊的規劃用地面積為73331平方米，約110畝，其中地塊一的面積為29165平方米，地塊二的面積為44166平方米。
另悉，合作方須保證江門市雙蓬房地產開發有限公司（簡稱：征集方）目標利潤不低於人民幣32416萬元，如采用網絡競價，以人民幣32416萬元為底價，出價最高者成為合作方；征集方可采取現金、物業抵頂、物業抵頂與現金結相合方式實現最終目標利潤收益。
網上公開競價於10月25日上午10：00開始，記者在南方聯合產權交易中心網發現，10：30轉入限時競價環節後，僅3分鐘，報價便定格在33916萬元，折合樓面價2511元/平方米，溢價率僅為4.6%。
結果一出，市民熱議，焦點在於，結束“戰鬥”的時間短，且溢價率低。
美智地產總經理湯建軍指出，與府西小區等地塊固定瞭條件然後吸引房企競拍不同，本次拍賣的地塊是村集體留用地，通過公開方式尋找合作方，裡面存在一些不確定因素或者說很多細節需要雙方溝通，在確定合作方之後，村民還可以選擇現金補償或物業補償，這些不確定因素是參與房企數量較少，且競拍時長極短的重要原因，也是溢價率僅為4.6%的重要原因。另外，樓面價僅為2511元/平方米，與該地塊缺少地價發票有重要關系。
合璟華富地產總經理黃錦康則指出，該地塊因位置、配套較好，吸引瞭幾傢房企參與，雖然成交樓面價僅2511元/平方米，但由於其附加條件較多，綜合計算，實際樓面價有可能高達7000多元/平台中抽水肥價格方米。
原文來自:中國財經界
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